Hợp đồng thuê nhà - Cần biết 7 câu hỏi này trước khi đặt bút ký thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê và thuê nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, người thuê nhà thường ít khi tìm hiểu cặn kẽ và chính xác mọi nội dung trong hợp đồng và đôi khi là cả các phụ lục hợp đồng kèm theo hợp đồng thuê nhà, dẫn đến những rủi ro tiềm ẩn khi họ ký hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà (Hợp đồng thuê nhà ở) là một hợp đồng dân sự, được điều chỉnh bởi Luật nhà ở (năm 2014), Bộ luật Dân sự (năm 2015) và một số văn bản quy phạm pháp luật khác.

Hợp đồng thuê nhà có bản chất pháp lý là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, đó là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng một / một số tài sản cụ thể. Theo đó, thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được thể hiện bằng văn bản; bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền cho bên cho thuê và có quyền sử dụng nhà đã thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể thấy, nội dung của hợp đồng thuê nhà phải thể hiện được trọn vẹn các thỏa thuận đã đạt được của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. Soạn thảo các điều khoản hợp đồng thuê nhà là một trong những bước quan trọng nhất trong hoạt động cho thuê và thuê nhà. Mặc dù trên lý thuyết, các bên tham gia hợp đồng thuê nhà hoàn toàn bình đẳng trước pháp luật, nhưng trên thực tế, người thuê nhà thường sẽ gặp khó khăn để có thể hiểu cặn kẽ, đầy đủ và chính xác mọi điều khoản trong hợp đồng và đôi khi là cả các phụ lục hợp đồng kèm theo hợp đồng thuê nhà.

Chính vì vậy, từ góc độ đồng hành cùng các cá nhân, gia đình đã và đang có nhu cầu thuê nhà ở, chúng tôi xây dựng “7 câu hỏi trước khi ký hợp đồng thuê nhà” để cung cấp thêm các thông tin tuyệt đối cần lưu ý, qua đó các bạn sẽ có thêm sự nhìn nhận, đánh giá một cách thận trọng và cần thiết trước khi đặt bút giao kết hợp đồng thuê nhà.

- Chủ nhà cho thuê là người như thế nào?

- Nhà cho thuê là nhà như thế nào?

- Thời hạn trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?

- Tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào?

- Tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận và xử lý như thế nào?

- Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?

- Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà này có nội dung như thế nào?

Chúng tôi sẽ lần lượt làm rõ từng câu hỏi để các bạn có thể nắm bắt các nội dung một cách đơn giản và rõ ràng nhất.

1.

Chủ nhà cho thuê là người như thế nào?

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bạn hãy cố gắng nắm toàn bộ thông tin rõ ràng nhất, sát thực nhất của người chủ cho thuê (thường là bên A). Tốt nhất là bạn nên yêu cầu được tham khảo các tài liệu pháp lý của chủ cho thuê để chứng minh căn nhà thuộc quyền sở hữu của họ hoặc họ được chủ sở hữu hợp pháp ủy quyền họ được cho thuê căn nhà đó.

Nếu bạn bỏ qua câu hỏi đầu tiên này, thì bản hợp đồng thuê nhà mà bạn ký kết đã chứa đựng nguy cơ rủi ro ngay đối với tư cách pháp lý của bên cho thuê. Một số trường hợp trên thực tế đã xảy ra, đó là: bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không phải là chủ sở hữu đối với căn nhà cho thuê, nhà là sở hữu chung của vợ chồng, nhưng chỉ có vợ ký vào hợp đồng cho thuê mà không có ủy quyền của chồng …. Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng thuê nhà mà bạn đã ký đứng trước nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu và bạn sẽ gánh chịu thiệt hại ngoài ý muốn.

2.

Nhà cho thuê là nhà như thế nào?

Cùng với việc kiểm tra thông tin của bên cho thuê, trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bên thuê nhà cũng cần kiểm tra xem căn nhà đang định thuê hiện có nằm trong tình trạng pháp lý rắc rối hay không? Cụ thể ở đây là liệu ngôi nhà hấp dẫn kia có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào đó hay không?

Nếu ngôi nhà đang bị thế chấp, bạn cần phải hỏi rõ bên cho thuê về việc ngân hàng có cho phép cho thuê căn nhà hay không. Trên thực tế, trong thỏa thuận thế chấp ngôi nhà tại các ngân hàng thường nêu rõ nếu không có sự chấp thuận của ngân hàng, căn nhà sẽ không là đối tượng của bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào. Nếu việc cho thuê căn nhà không được sự chấp thuận của ngân hàng và chủ căn nhà ngừng chi trả tiền thế chấp, bạn sẽ mất quyền thuê căn nhà đó khi ngân hàng thu hồi quyền sở hữu căn nhà, ngoài ra rất có thể bạn sẽ mất luôn khoản tiền đặt cọc cho hợp đồng thuê nhà đã ký.

3.

Thời hạn trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?

Thường thì người thuê nhà có quan niệm khá đơn giản về thời hạn của hợp đồng thuê nhà, họ thường quen với khái niệm phổ biến là thuê nhà 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, 3 năm ….. Tuy nhiên, nội dung này cũng cần có sự quan tâm, thỏa thuận và làm rõ giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà, cụ thể như: thời hạn thuê nhà tính theo năm hay theo tháng? Ngày bắt đầu được tính từ ngày nào? Có được gia hạn thời gian thuê nhà hay không? Số lần gia hạn? khoảng thời gian gia hạn hợp đồng thuê nhà ? có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không? Để bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, bạn cần đọc kỹ và hỏi lại ngay những điểm chưa rõ ràng, chưa thống nhất trong nội dung liên quan đến thời hạn hợp đồng thuê nhà

4.

Tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào?

Về cơ bản, trong các nội dung của hợp đồng thuê nhà phải thể hiện được sự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên về việc tiền thuê nhà được thanh toán như thế nào, cụ thể như:

- Tiền thuê nhà là bao nhiêu ?

- Phương thức thanh toán là tiền mặt hay chuyển khoản?

- Thanh toán hàng tháng, hàng quý, 6 tháng hay 1 năm?

- Thời điểm thanh toán là khi nào?

Ngoài các thông tin cơ bản trên, nếu như hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn, bạn cũng cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về ngoại hối nếu như bên cho thuê yêu cầu thanh toán hoặc đảm bảo thanh toán bằng ngoại tệ (ví dụ USD, nhân dân tệ …)

5.

Tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận và xử lý như thế nào?

Một nội dung quan trọng mà bạn với tư cách là người thuê nhà cần hết sức quan tâm, đó là Tiền đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác ( gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong hợp đồng thuê nhà, Tiền đặt cọc là khoản tiền các bên thỏa thuận để đảm bảo cho việc thực hiện Hợp đồng. Bên thuê nhà thường có thể bị mất tiền cọc khi xảy ra các trường hợp: Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đã thỏa thuận, Hợp đồng bị chấm dứt vì hành vi vi phạm của Bên thuê nhà.. Điều khoản tiền đặt cọc này liên quan mật thiết đến điều khoản thời hạn thuê nhà cũng như các trách nhiệm của Bên thuê trong hợp đồng.

Như vậy, tiền đặt cọc thuê nhà được hiểu là 1 biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ cho thuê nhà chỉ chấp nhận cho người thuê trong khoảng thời gian dài hạn trên 1 năm. Để có thể ký hợp đồng thuê nhà, bên thuê nhà sẽ phải đặt một khoản tiền cọc (thường là từ 1 đến 2 tháng tiền thuê nhà) cho chủ nhà. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng, bạn cần thỏa thuận và làm rõ về việc tiền cọc về sau có được trừ vào tiền thuê nhà hay không? Khi nào thì bên cho thuê hoàn trả tiền cọc cho bên thuê? Khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt thì xử lý tiền cọc như thế nào?.....

6.

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thỏa thuận như thế nào?

Đây là một câu hỏi mà với vị trí người thuê nhà hay cho thuê nhà, bạn đều không được phép bỏ qua.

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở (năm 2014). Theo đó, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp được quy định (khoản 2 Điều 132), đồng thời bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở cũng quy định bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

7.

Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà này có nội dung như thế nào?

Thường thì tâm lý của bên thuê nhà sẽ chỉ chú ý đến hợp đồng thuê nhà và chỉ đọc lướt qua các phụ lục đi kèm theo hợp đồng thuê nhà.

Rất tiếc, đây lại là những nội dung tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao và dễ dàng dẫn đến các tranh chấp. Một ví dụ cụ thể nhất là phụ lục có nội dung mô tả những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà. Trên thực tế, khi bạn thuê một ngôi nhà trong thời gian từ 2 đến 3 năm hoặc lâu hơn để ở, thì trong quá trình sinh hoạt của cuộc sống hàng ngày, thông thường sẽ phát sinh những hư hỏng của căn nhà đòi hỏi sửa chữa nhỏ, đôi khi là những sửa chữa lớn.

Do đó, phần phụ lục của hợp đồng thuê nhà thường được xây dựng để mô tả những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết thời hạn thuê nhà bàn giao lại thì các bên không có tranh chấp (đặc biệt là đối với những căn nhà mới xây, khá đầy đủ tiện nghi tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà thì hai bên lại càng phải thỏa thuận rõ để tránh việc yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc những yêu cầu không có cơ sở khác).

Ngoài nội dung về tài sản, thì hợp đồng thuê nhà còn có thể có các phụ lục thể hiện các thỏa thuận về đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, trật tự trị an khu phố… và thường các thỏa thuận này đều dẫn chiếu hay ràng buộc đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà….

Vì vậy, các phụ lục kèm theo hợp đồng thuê nhà là một câu hỏi quan trọng bạn cần tìm hiểu trước khi giao kết.

Trên đây là “7 câu hỏi trước khi ký hợp đồng thuê nhà”, bên cạnh đó trong quá trình thỏa thuận để ký kết Hợp đồng thuê nhà, bạn cũng cần làm rõ thêm một số nội dung khác như : quyền ra vào nhà trong lối đi chung (nếu có), các chi phí phát sinh ngoài hợp đồng..…


Và cuối cùng, theo quy định của luật nhà ở 2014, Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên Netlaw khuyên bạn nên công chứng cũng như có sự tham vấn từ các luật sư đối với các hợp đồng dài hạn hoặc có giá trị lớn.
Cảm ơn Bạn đã tin tưởng và lựa chọn Netlaw để tham vấn pháp lý.
Chúng tôi hân hạnh được đồng hành và bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của bạn
Đây là quy định pháp luật có liên quan - Bạn có thể tham khảo!
Bạn cần tư vấn thêm? Hãy liên hệ với chúng tôi

Đặt câu hỏi với Luật sư/Chuyên gia pháp lý

Thoại/Chat/Email với Luật sư/Chuyên gia pháp lý


Hotline tư vấn

19006188

19006210

Bạn gặp khó khăn
khi sử dụng netlaw?

Hãy liên lạc với chúng tôi

Hotline tư vấn 19006188 nhánh 123